وبلاگ حقوقی شعیب نظری

در ادامه مجموعه‌ای از ۵۰ سؤال تستی چهارگزینه‌ای همراه با پاسخ صحیح و توضیح تشریحی درباره‌ی
قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۲ دی ۱۳۸۹ (با اصلاحات و آیین‌نامه اجرایی سال ۱۳۹۳) آماده کرده‌ام.
این سؤالات بر اساس مواد قانونی، آیین‌نامه اجرایی و نکات کاربردی در آزمون‌های حقوقی (وکالت، قضاوت و کارشناسی ارشد) طراحی شده‌اند.

🏗️ قانون پیش‌فروش ساختمان (سؤالات تستی چهارگزینه‌ای با پاسخ تشریحی)

سؤال ۱)

قانون پیش‌فروش ساختمان در چه سالی تصویب شد؟
الف) ۱۳۸۷
ب) ۱۳۸۹ ✅
ج) ۱۳۹۱
د) ۱۳۹۳

پاسخ تشریحی:
قانون پیش‌فروش ساختمان در تاریخ ۱۲ دی‌ماه ۱۳۸۹ به تصویب رسید و در اسفند همان سال در روزنامه رسمی منتشر شد.

سؤال ۲)

بر اساس قانون، پیش‌فروش ساختمان باید در چه قالبی تنظیم شود؟
الف) قولنامه دستی
ب) سند رسمی ✅
ج) تعهدنامه عادی
د) برگه توافق

توضیح:
مطابق ماده ۱ قانون، قرارداد پیش‌فروش باید به‌صورت سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. تنظیم آن به صورت عادی فاقد اعتبار است.

سؤال ۳)

در قانون پیش‌فروش ساختمان، "پیش‌خریدار" به چه کسی گفته می‌شود؟
الف) شخصی که ساختمان را می‌سازد
ب) شخصی که واحد ساختمانی را قبل از اتمام می‌خرد ✅
ج) مالک زمین
د) پیمانکار

توضیح:
مطابق بند «ب» ماده ۱ قانون، پیش‌خریدار شخصی است که واحد ساختمانی را پیش از اتمام عملیات ساختمانی خریداری می‌کند.

سؤال ۴)

بر اساس قانون، "پیش‌فروشنده" چه کسی است؟
الف) مالک یا سرمایه‌گذار پروژه ✅
ب) خریدار نهایی
ج) مستأجر
د) پیمانکار اجرایی

سؤال ۵)

در قرارداد پیش‌فروش، موضوع قرارداد باید شامل چه مواردی باشد؟
الف) مشخصات کلی پروژه ✅
ب) فقط قیمت
ج) فقط متراژ
د) آدرس پروژه

توضیح:
بر اساس ماده ۲، مشخصات کامل ملک، تعداد طبقات، واحدها، زیربنا، پارکینگ، انباری و سایر مشخصات باید در قرارداد ذکر شود.

سؤال ۶)

آیا قرارداد پیش‌فروش بدون سند رسمی معتبر است؟
الف) بله
ب) خیر ✅
ج) در صورت امضای دو شاهد معتبر است
د) اگر پرداخت انجام شده باشد معتبر است

سؤال ۷)

مسئول تنظیم قرارداد پیش‌فروش کیست؟
الف) مشاور املاک
ب) دفترخانه اسناد رسمی ✅
ج) شهرداری
د) مهندس ناظر

سؤال ۸)

در صورت تخلف از الزام تنظیم سند رسمی پیش‌فروش، چه ضمانت اجرایی وجود دارد؟
الف) فقط ابطال قرارداد
ب) مجازات کیفری برای پیش‌فروشنده ✅
ج) جریمه مالی
د) صرفاً اخطار کتبی

توضیح:
ماده ۲۳ قانون مقرر کرده است که پیش‌فروشنده در صورت تخلف از تنظیم سند رسمی، به حبس از ۹۱ روز تا یک سال یا جزای نقدی محکوم می‌شود.

سؤال ۹)

در قانون پیش‌فروش ساختمان، چه نهادی موظف به صدور شناسنامه فنی ساختمان است؟
الف) نظام مهندسی ✅
ب) شهرداری
ج) وزارت مسکن
د) دفترخانه

سؤال ۱۰)

شناسنامه فنی مستقل ساختمان باید به تأیید چه مرجعی برسد؟
الف) وزارت کشور
ب) شهرداری محل ✅
ج) شورای شهر
د) سازمان بازرسی

سؤال ۱۱)

پیش‌فروشنده قبل از تنظیم قرارداد رسمی باید چه مدرکی ارائه دهد؟
الف) وکالت‌نامه
ب) سند مالکیت و پروانه ساخت ✅
ج) گواهی پایان کار
د) کارت ملی

سؤال ۱۲)

پرداخت اقساط توسط پیش‌خریدار بر اساس چه مبنایی انجام می‌شود؟
الف) تاریخ قرارداد
ب) پیشرفت کار ساختمانی ✅
ج) تقویم ماهانه
د) توافق شفاهی

توضیح:
مطابق ماده ۳ قانون، پرداخت‌ها باید بر مبنای میزان پیشرفت فیزیکی پروژه انجام شود.

سؤال ۱۳)

در صورت تأخیر در تحویل واحد توسط پیش‌فروشنده، چه ضمانت اجرایی وجود دارد؟
الف) فسخ قرارداد
ب) پرداخت خسارت تأخیر طبق ماده ۶ ✅
ج) حبس
د) لغو پروانه ساخت

سؤال ۱۴)

تعیین قیمت نهایی واحد پیش‌فروشی بر چه مبنایی است؟
الف) توافق اولیه
ب) میزان متراژ واقعی هنگام تحویل ✅
ج) مبلغ اولیه
د) ارزش روز بازار

سؤال ۱۵)

مطابق قانون، انتقال حقوق و تعهدات پیش‌خریدار به دیگری چگونه است؟
الف) فقط با رضایت پیش‌فروشنده ✅
ب) آزادانه ممکن است
ج) بدون نیاز به دفترخانه
د) با تأیید مهندس ناظر

سؤال ۱۶)

در صورتی که ساختمان به هر دلیل تکمیل نشود، تکلیف پیش‌خریدار چیست؟
الف) حق فسخ و مطالبه وجوه پرداختی ✅
ب) الزام به ادامه پرداخت
ج) مراجعه به شهرداری
د) صبر تا تکمیل پروژه

سؤال ۱۷)

نظارت بر حسن اجرای قانون بر عهده کدام نهاد است؟
الف) وزارت دادگستری
ب) وزارت راه و شهرسازی ✅
ج) قوه قضائیه
د) شهرداری

سؤال ۱۸)

در صورت اختلاف بین طرفین، مرجع صالح برای رسیدگی کجاست؟
الف) شورای حل اختلاف
ب) دادگاه محل وقوع ملک ✅
ج) اداره ثبت
د) وزارت مسکن

سؤال ۱۹)

در قرارداد پیش‌فروش، آیا درج تاریخ تحویل الزامی است؟
الف) بله ✅
ب) خیر
ج) اختیاری
د) بستگی به متراژ دارد

سؤال ۲۰)

در صورت انصراف پیش‌خریدار از ادامه پرداخت‌ها، پیش‌فروشنده چه حقی دارد؟
الف) فسخ قرارداد و کسر خسارت ✅
ب) الزام به پرداخت
ج) حبس خریدار
د) بدون حق فسخ

سؤال ۲۱)

اگر متراژ تحویلی کمتر از مقدار ذکرشده در قرارداد باشد، خریدار چه حقی دارد؟
الف) هیچ
ب) فسخ یا مطالبه مابه‌التفاوت ✅
ج) الزام به پرداخت کامل
د) مراجعه به شهرداری

سؤال ۲۲)

آیا پیش‌فروشنده می‌تواند واحد را به چند نفر بفروشد؟
الف) بله
ب) خیر ✅
ج) در صورت رضایت خریداران
د) با مجوز شهرداری

سؤال ۲۳)

کدام مورد از شرایط اساسی صحت قرارداد پیش‌فروش نیست؟
الف) رضایت طرفین
ب) اهلیت
ج) تعیین قیمت
د) پایان کار ✅

سؤال ۲۴)

قانون پیش‌فروش ساختمان شامل کدام نوع ملک نمی‌شود؟
الف) ساختمان‌های در حال ساخت
ب) زمین خام ✅
ج) واحدهای نیمه‌کاره
د) آپارتمان‌های تکمیل‌شده

سؤال ۲۵)

در صورتی که ملک دارای چند مالک باشد، تنظیم قرارداد پیش‌فروش نیازمند چیست؟
الف) اجازه یکی از مالکان
ب) امضای همه مالکان ✅
ج) مجوز شهرداری
د) امضای پیمانکار

سؤال ۲۶)

ضمانت اجرای فروش بدون مجوز و سند رسمی چیست؟
الف) فقط جریمه نقدی
ب) حبس تا یک سال ✅
ج) ابطال قرارداد
د) محرومیت از فعالیت ساختمانی

سؤال ۲۷)

مسئول صدور پایان کار ساختمان کیست؟
الف) مهندس ناظر
ب) شهرداری ✅
ج) سازمان نظام مهندسی
د) دفترخانه

سؤال ۲۸)

آیا قرارداد پیش‌فروش قابل انتقال به ارث است؟
الف) بله ✅
ب) خیر
ج) فقط در صورت اذن دادگاه
د) در صورت تنظیم وکالت‌نامه

سؤال ۲۹)

در قانون پیش‌فروش، بیمه ساختمان در چه مرحله‌ای الزامی است؟
الف) پس از پایان کار
ب) از ابتدای ساخت ✅
ج) هنگام انتقال
د) در زمان تحویل

سؤال ۳۰)

مسئولیت تأخیر در تکمیل ساختمان بر عهده کیست؟
الف) پیمانکار
ب) پیش‌فروشنده ✅
ج) شهرداری
د) مهندس ناظر

سؤال ۳۱)

پیش‌فروشنده در چه صورت می‌تواند مبلغ اضافی مطالبه کند؟
الف) افزایش تورم
ب) افزایش متراژ واقعی ✅
ج) افزایش هزینه ساخت
د) هیچ‌کدام

سؤال ۳۲)

آیا پیش‌خریدار می‌تواند در روند ساخت نظارت کند؟
الف) بله، طبق قرارداد ✅
ب) خیر
ج) فقط از طریق مهندس ناظر
د) با مجوز شهرداری

سؤال ۳۳)

حق فسخ برای پیش‌خریدار در صورت تأخیر چند ماه ایجاد می‌شود؟
الف) طبق قرارداد ✅
ب) ۳ ماه
ج) ۶ ماه
د) یک سال

سؤال ۳۴)

آیا انتقال ملک پیش‌فروش‌شده به ثالث بدون رضایت خریدار ممکن است؟
الف) بله
ب) خیر ✅
ج) فقط با وکالت
د) با دستور دادگاه

سؤال ۳۵)

بر اساس قانون، شناسنامه فنی ملک باید شامل چه مواردی باشد؟
الف) مصالح و نقشه و مشخصات فنی ✅
ب) نام مهندس ناظر
ج) فقط متراژ
د) تعداد طبقات

سؤال ۳۶)

در صورتی که شناسنامه فنی ارائه نشود، دفترخانه چه می‌کند؟
الف) معامله را ثبت نمی‌کند ✅
ب) اخطار می‌دهد
ج) به شهرداری ارجاع می‌دهد
د) قرارداد را عادی می‌کند

سؤال ۳۷)

آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان در چه سالی تصویب شد؟
الف) ۱۳۹۱
ب) ۱۳۹۳ ✅
ج) ۱۳۹۴
د) ۱۳۹۵

سؤال ۳۸)

دفترخانه موظف است قبل از تنظیم سند چه مدرکی را بررسی کند؟
الف) پروانه ساخت و شناسنامه فنی ✅
ب) بیمه‌نامه
ج) گواهی شهرداری
د) کارت پایان کار

سؤال ۳۹)

در صورت تخلف دفترخانه از مفاد قانون، چه نهادی رسیدگی می‌کند؟
الف) سازمان ثبت اسناد ✅
ب) دادسرا
ج) وزارت راه
د) دیوان عدالت

سؤال ۴۰)

موضوع این قانون در اصل ناظر بر کدام ماده قانون مدنی است؟
الف) ۳۳۸
ب) ۱۰ ✅
ج) ۱۹۰
د) ۲۱۹

سؤال ۴۱)

آیا پیش‌خریدار می‌تواند واحد را قبل از تحویل اجاره دهد؟
الف) بله، با رضایت پیش‌فروشنده ✅
ب) خیر
ج) آزاد است
د) فقط پس از تحویل

سؤال ۴۲)

در صورت فوت پیش‌فروشنده، قرارداد چه وضعی دارد؟
الف) منفسخ می‌شود
ب) به وراث منتقل می‌شود ✅
ج) باطل است
د) باید فسخ شود

سؤال ۴۳)

مرجع تأیید مدارک فنی ساختمان چیست؟
الف) نظام مهندسی و شهرداری ✅
ب) سازمان ثبت
ج) دفترخانه
د) اداره مالیات

سؤال ۴۴)

کدام یک از موارد زیر از تعهدات پیش‌فروشنده است؟
الف) تحویل در زمان مقرر ✅
ب) پرداخت عوارض
ج) نظارت مهندس
د) تنظیم نقشه

سؤال ۴۵)

قانون پیش‌فروش ساختمان شامل چه املاکی است؟
الف) واحدهای در حال احداث ✅
ب) زمین‌های کشاورزی
ج) املاک دولتی
د) ساختمان‌های مسکونی آماده

سؤال ۴۶)

پیش‌فروشنده مکلف به بیمه کردن ساختمان علیه چه خطری است؟
الف) سرقت
ب) حوادث احتمالی در طول ساخت ✅
ج) سیل و زلزله
د) حریق بعد از بهره‌برداری

سؤال ۴۷)

آیا می‌توان پیش‌فروش را به صورت وکالتی انجام داد؟
الف) بله، در صورت داشتن وکالت‌نامه رسمی ✅
ب) خیر
ج) فقط با قولنامه
د) با اجازه شهرداری

سؤال ۴۸)

مطابق قانون، مبلغ پیش‌پرداخت اولیه توسط خریدار باید چگونه پرداخت شود؟
الف) نقدی یا اقساط طبق قرارداد ✅
ب) فقط نقدی
ج) فقط چک
د) بعد از پایان کار

سؤال ۴۹)

در صورت بروز اختلاف، دفترخانه مکلف است چه کند؟
الف) از تنظیم سند خودداری و موضوع را گزارش کند ✅
ب) قرارداد را فسخ کند
ج) به شهرداری ارجاع دهد
د) سند را معلق کند

سؤال ۵۰)

قانون پیش‌فروش ساختمان در راستای تحقق کدام هدف تصویب شد؟
الف) رونق ساخت‌وساز
ب) جلوگیری از کلاهبرداری در معاملات پیش‌فروش ✅
ج) تسهیل سرمایه‌گذاری
د) توسعه شهرنشینی