وبلاگ حقوقی شعیب نظری

در ادامه  مجموعه‌ای از ۵۰ سؤال تستی چهارگزینه‌ای مهم و پرتکرار درباره‌ی قوانین روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ آماده کرده‌ام — همراه با پاسخ صحیح و توضیح تشریحی.
این سؤالات برگرفته از منابع درسی رشته حقوق، آزمون‌های وکالت و قضاوت، و امتحانات پایان‌ترم دانشگاه‌هاست.

⚖️ پنجاه سؤال تستی مهم و پرتکرار

(قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ با پاسخ تشریحی)

🔹 بخش اول: قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ (مقررات حمایتی از مستأجر)

۱. قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ شامل چه اماکنی است؟
الف) کلیه اماکن مسکونی
ب) اماکن تجاری و محل کسب و پیشه
ج) اماکن اداری دولتی
د) املاک زراعی
✅ پاسخ صحیح: ب
توضیح: قانون ۱۳۵۶ ناظر به اماکن تجاری، کسبی و اداری است، نه مسکونی.

۲. مبنای اصلی حمایت قانون ۱۳۵۶ از مستأجر چیست؟
الف) حق سرقفلی
ب) حق کسب و پیشه و تجارت
ج) حق مالکیت
د) حق انتفاع
✅ پاسخ صحیح: ب
توضیح: در قانون ۱۳۵۶ «حق کسب یا پیشه یا تجارت» به رسمیت شناخته شده است.

۳. اگر موجر بخواهد مستأجر را تخلیه کند، چه باید کند؟
الف) تخلیه فوری بدون دلیل
ب) مراجعه به شورا
ج) طرح دعوا در دادگاه عمومی و اثبات یکی از موارد قانونی
د) مراجعه به شهرداری
✅ پاسخ صحیح: ج
توضیح: تخلیه فقط در موارد احصایی ماده ۱۴ و با حکم دادگاه ممکن است.

۴. یکی از موارد تخلیه در قانون ۱۳۵۶ کدام است؟
الف) انقضای مدت اجاره
ب) تغییر شغل بدون رضایت موجر
ج) پرداخت به موقع اجاره
د) تغییر مالکیت
✅ پاسخ صحیح: ب
توضیح: طبق بند ۷ ماده ۱۴، تغییر شغل بدون رضایت موجر مجوز تخلیه است.

۵. در قانون ۱۳۵۶ اگر مستأجر در پرداخت اجاره تأخیر کند، موجر چه می‌تواند بکند؟
الف) بلافاصله تخلیه کند
ب) با اخطار رسمی و مهلت ده روزه اقدام کند
ج) به اداره ثبت شکایت کند
د) هیچ کاری نمی‌تواند انجام دهد
✅ پاسخ صحیح: ب
توضیح: طبق بند ۹ ماده ۱۴، در صورت تأخیر در اجاره، باید اظهارنامه ده‌روزه داده شود.

۶. آیا موجر می‌تواند با انقضای مدت، تخلیه را بخواهد؟
الف) بله، بدون شرط
ب) فقط با پرداخت حق کسب یا پیشه
ج) خیر
د) فقط با رضایت مستأجر
✅ پاسخ صحیح: ب
توضیح: مدت در قانون ۱۳۵۶ موجب تخلیه نیست؛ مگر با پرداخت حق کسب و پیشه.

۷. در صورت انتقال مورد اجاره به غیر بدون اجازه موجر چه می‌شود؟
الف) اجاره‌نامه خود به خود تمدید می‌شود
ب) موجر حق فسخ دارد
ج) موجر می‌تواند تخلیه بخواهد
د) انتقال صحیح است
✅ پاسخ صحیح: ج
توضیح: بند ۱ ماده ۱۴ این مورد را از موجبات تخلیه دانسته است.

۸. در قانون ۱۳۵۶، منظور از تعدی و تفریط چیست؟
الف) تعدی: زیاده‌روی در استفاده – تفریط: کوتاهی در نگهداری
ب) بالعکس
ج) هر دو به معنی تعدی به مالک است
د) فقط تفریط جرم است
✅ پاسخ صحیح: الف
توضیح: تعریف مطابق ماده ۹۵۱ قانون مدنی است.

۹. در صورت تخریب و نوسازی، مستأجر چه حقی دارد؟
الف) هیچ
ب) حق مطالبه سرقفلی
ج) حق تقدم در اجاره مجدد
د) باید ملک را ترک کند
✅ پاسخ صحیح: ج
توضیح: ماده ۱۵ قانون ۱۳۵۶ حق تقدم مستأجر را در اجاره مجدد پیش‌بینی کرده است.

۱۰. در صورت فوت مستأجر، قرارداد اجاره چه می‌شود؟
الف) منفسخ می‌شود
ب) به ورثه منتقل می‌شود
ج) به موجر بازمی‌گردد
د) باید تمدید شود
✅ پاسخ صحیح: ب
توضیح: طبق ماده ۱۹ قانون ۱۳۵۶، قرارداد به ورثه منتقل می‌شود.

۱۱. آیا مستأجر می‌تواند حق کسب یا پیشه را به دیگری منتقل کند؟
الف) خیر
ب) فقط با اجازه موجر
ج) آزادانه
د) به صورت ضمنی
✅ پاسخ صحیح: ب
توضیح: انتقال منوط به رضایت موجر است، مگر در اجاره‌نامه اجازه داده شده باشد.

۱۲. دادگاه در صورت صدور حکم تخلیه، چه باید بکند؟
الف) دستور تخلیه فوری دهد
ب) مهلت متناسب برای تخلیه بدهد
ج) مستأجر را جریمه کند
د) حق کسب را حذف کند
✅ پاسخ صحیح: ب
توضیح: طبق تبصره ماده ۱۴، مهلت متناسب برای تخلیه تعیین می‌شود.

۱۳. مبنای محاسبه حق کسب یا پیشه چیست؟
الف) نرخ اجاره‌بها
ب) موقعیت ملک و شهرت محل
ج) توافق طرفین
د) قانون تجارت
✅ پاسخ صحیح: ب
توضیح: کارشناسان براساس موقعیت، شهرت و رونق محل محاسبه می‌کنند.

۱۴. آیا موجر می‌تواند از تخلیه مستأجر امتناع کند؟
الف) بله
ب) خیر
✅ پاسخ صحیح: ب
توضیح: پس از حکم قطعی و پرداخت حق کسب، مستأجر مکلف به تخلیه است.

۱۵. اجرای حکم تخلیه در قانون ۱۳۵۶ توسط چه مرجعی است؟
الف) اجرای احکام دادگستری
✅ پاسخ صحیح: اجرای احکام دادگستری
توضیح: چون تخلیه بر اساس حکم دادگاه است، اجرای آن نیز از طریق اجرای احکام خواهد بود.

🔹 بخش دوم: قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ (نظام قراردادی و آزادی اراده)

۱۶. قانون ۱۳۷۶ شامل چه اماکنی است؟
الف) فقط مسکونی
ب) فقط تجاری
ج) کلیه اماکن استیجاری پس از لازم‌الاجرا شدن قانون
✅ پاسخ صحیح: ج
توضیح: شامل همه اماکن (مسکونی و تجاری) است که بعد از تصویب قانون اجاره شده‌اند.

۱۷. مهم‌ترین تفاوت قانون ۱۳۷۶ با قانون ۱۳۵۶ چیست؟
الف) حذف حق کسب و پیشه و جایگزینی سرقفلی
✅ پاسخ صحیح: الف
توضیح: در قانون جدید، حق کسب و پیشه حذف و «حق سرقفلی» جایگزین شد.

۱۸. قانون ۱۳۷۶ بر چه اساسی استوار است؟
الف) حمایت از مستأجر
ب) آزادی اراده و قرارداد خصوصی
✅ پاسخ صحیح: ب
توضیح: این قانون بر مبنای اصل حاکمیت اراده تنظیم شده است.

۱۹. اگر در قانون ۱۳۷۶ مدت اجاره منقضی شود، آیا مستأجر حق ماندن دارد؟
الف) بله
ب) خیر
✅ پاسخ صحیح: ب
توضیح: طبق ماده ۳، با انقضای مدت، مستأجر باید ملک را تخلیه کند.

۲۰. در قانون ۱۳۷۶، آیا اجاره‌نامه باید کتبی باشد؟
الف) الزامی نیست
ب) باید به صورت کتبی و دارای امضا و تاریخ باشد
✅ پاسخ صحیح: ب
توضیح: طبق ماده ۲، اجاره‌نامه باید به‌صورت کتبی تنظیم شود.

۲۱. اگر اجاره‌نامه رسمی باشد و مدت منقضی شود، دستور تخلیه از کجا صادر می‌شود؟
الف) اداره ثبت
✅ پاسخ صحیح: اداره ثبت
توضیح: طبق ماده ۹، در اجاره‌نامه رسمی، تخلیه از طریق اداره ثبت انجام می‌شود.

۲۲. اگر اجاره‌نامه عادی باشد، دستور تخلیه چگونه صادر می‌شود؟
الف) از طریق دادگاه عمومی
✅ پاسخ صحیح: از طریق دادگاه عمومی
توضیح: طبق ماده ۳، دستور تخلیه با درخواست موجر توسط دادگاه صادر می‌شود.

۲۳. آیا مستأجر می‌تواند سرقفلی بگیرد؟
الف) فقط در ابتدای اجاره
ب) در پایان اجاره در صورت داشتن شرط
✅ پاسخ صحیح: ب
توضیح: ماده ۶ قانون ۱۳۷۶ مقرر می‌دارد: اگر شرط پرداخت سرقفلی شده باشد، مستأجر حق مطالبه دارد.

۲۴. در قانون ۱۳۷۶، شرط پرداخت سرقفلی چگونه معتبر است؟
الف) باید در قرارداد قید شود
✅ پاسخ صحیح: الف
توضیح: بدون شرط یا پرداخت واقعی، حق سرقفلی ایجاد نمی‌شود.

۲۵. در صورت انتقال به غیر، تخلیه چگونه است؟
الف) موجر حق دارد فسخ کند
✅ پاسخ صحیح: الف
توضیح: طبق ماده ۴، در صورت انتقال به غیر بدون رضایت موجر، او می‌تواند تخلیه بخواهد.

۲۶. اگر مستأجر زودتر از موعد ملک را تخلیه کند، آیا حق اجاره باقیمانده دارد؟
الف) خیر
✅ پاسخ صحیح: خیر
توضیح: طبق ماده ۳، اجاره با تخلیه زودهنگام خاتمه می‌یابد.

۲۷. در قانون ۱۳۷۶، آیا فوت موجر یا مستأجر تأثیری در قرارداد دارد؟
الف) ندارد
✅ پاسخ صحیح: ندارد
توضیح: فوت هیچ‌یک موجب انحلال عقد اجاره نمی‌شود.

۲۸. مستأجر در قانون ۱۳۷۶ چه زمانی می‌تواند سرقفلی بگیرد؟
الف) وقتی آن را پرداخت کرده باشد یا شرط شده باشد
✅ پاسخ صحیح: الف
توضیح: در غیر این صورت، حقی برای او ایجاد نمی‌شود.

۲۹. دستور تخلیه در قانون ۱۳۷۶ چند روزه اجرا می‌شود؟
الف) ۳ روز
✅ پاسخ صحیح: الف
توضیح: طبق ماده ۳، دستور تخلیه ظرف سه روز توسط ضابطین اجرا می‌شود.

۳۰. اگر مستأجر در موعد تخلیه نکند، چه می‌شود؟
الف) تخلیه اجباری
✅ پاسخ صحیح: الف
توضیح: مأمور اجرا با دستور دادگاه تخلیه را انجام می‌دهد.

۳۱. در قانون ۱۳۷۶، مرجع حل اختلاف در خصوص سرقفلی کیست؟
الف) دادگاه عمومی محل وقوع ملک
✅ پاسخ صحیح: الف

۳۲. آیا در قانون ۱۳۷۶ برای اجاره‌نامه شفاهی حمایتی وجود دارد؟
الف) خیر
✅ پاسخ صحیح: خیر
توضیح: قانون فقط از قرارداد کتبی حمایت می‌کند.

۳۳. اگر قرارداد اجاره فاقد مدت باشد، چه حکمی دارد؟
الف) باطل است
✅ پاسخ صحیح: الف
توضیح: طبق ماده ۴۶۸ قانون مدنی و ماده ۲ قانون ۱۳۷۶، اجاره بدون مدت باطل است.

۳۴. اگر مستأجر در پایان مدت تخلیه نکند، موجر چه می‌کند؟
الف) از دادگاه دستور تخلیه می‌گیرد
✅ پاسخ صحیح: الف
توضیح: از طریق دادگاه محل ملک درخواست دستور تخلیه می‌دهد.

۳۵. قانون ۱۳۷۶ از چه تاریخی لازم‌الاجرا شده است؟
الف) ۲ مهر ۱۳۷۶
✅ پاسخ صحیح: الف

۳۶. آیا می‌توان در اجاره‌نامه ۱۳۷۶ شرط تمدید خودکار گنجاند؟
الف) بله، با توافق طرفین
✅ پاسخ صحیح: الف

۳۷. تفاوت سرقفلی و حق کسب چیست؟
✅ پاسخ صحیح: سرقفلی با پرداخت اولیه ایجاد می‌شود؛ حق کسب به مرور زمان و جلب مشتری حاصل می‌شود.

۳۸. در قانون ۱۳۷۶، آیا میزان اجاره‌بها قابل تغییر است؟
✅ پاسخ صحیح: فقط با توافق طرفین.

۳۹. اگر مستأجر ملک را خراب کند، موجر چه حقی دارد؟
✅ پاسخ صحیح: می‌تواند قرارداد را فسخ و تخلیه بخواهد (ماده ۴).

۴۰. آیا قانون ۱۳۷۶ عطف به ماسبق می‌شود؟
✅ پاسخ صحیح: خیر، فقط شامل قراردادهای بعد از تصویب است.

۴۱. آیا می‌توان به صورت شفاهی اجاره کرد؟
✅ پاسخ صحیح: بله، ولی از حمایت قانون ۱۳۷۶ خارج می‌شود.

۴۲. آیا در قانون ۱۳۷۶، مستأجر جدید می‌تواند حق سرقفلی سابق را مطالبه کند؟
✅ پاسخ صحیح: فقط در صورت پرداخت یا شرط در قرارداد.

۴۳. آیا موجر می‌تواند از دریافت سرقفلی امتناع کند؟
✅ پاسخ صحیح: بله، چون توافقی است.

۴۴. آیا می‌توان اجاره‌نامه را در دفترخانه رسمی تنظیم کرد؟
✅ پاسخ صحیح: بله، و در این حالت اجرای آن از طریق اداره ثبت خواهد بود.

۴۵. اگر قرارداد رسمی باشد، نیازی به دادگاه هست؟
✅ پاسخ صحیح: خیر، اداره ثبت رأساً دستور تخلیه می‌دهد.

۴۶. حق سرقفلی به چه کسی تعلق دارد؟
✅ پاسخ صحیح: به مستأجری که وجهی به این عنوان پرداخت کرده یا شرط شده باشد.

۴۷. آیا اجاره‌نامه عادی بدون امضا معتبر است؟
✅ پاسخ صحیح: خیر، فاقد اعتبار قانونی است.

۴۸. اگر موجر بخواهد قبل از پایان مدت تخلیه کند، می‌تواند؟
✅ پاسخ صحیح: فقط در موارد تخلف مستأجر.

۴۹. در صورت فوت موجر، ورثه چه تکلیفی دارند؟
✅ پاسخ صحیح: جانشین موجر در قرارداد خواهند شد.

۵۰. در صورت بروز اختلاف بین موجر و مستأجر، مرجع رسیدگی چیست؟
✅ پاسخ صحیح: دادگاه عمومی محل وقوع ملک (طبق ماده ۱۰ قانون ۱۳۷۶).