حق شفعه

حق شفعه
شفعه به معنای تملک سهم فروخته‌شده شریک به وسیله شریک دیگر است. به این معنی که هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و مالک سهم فروخته شده شود.

به عبارت دیگر وقتی مالکیت ملکی بین دو نفر مشترک است و شریک اول سهم خود را به شخص سومی می‌فروشد، شریک دوم به محض اطلاع از فروش، حق دارد سهم شریک اول را بخرد، یعنی سهم او را به ملکیت خود در آورد و از چنگ مشتری به همان مبلغی که به فروشنده یا شریک اول داده بیرون بیاورد.

حق شفعه در قانون
بر اساس ماده ۸۰۸ قانون مدنی، هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، حصه (سهم) خود را به قصد بیع (فروش) به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است، به او بدهد و حصه مبیعه (سهم فروخته‌شده) را تملک کند که این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند. اخذ به شفعه یکی از اسباب تملک است که ماده ۱۴۰ قانون مدنی، این موضوع را مورد توجه قرار داده است.

شرایط ایجاد حق شفعه برای شرکا

1-مشاع بودن مال
یعنی نباید دو شریک سهم انفرادی خود را به طور مفروز در تصرف داشته باشند، زیرا در آن صورت طبق قانون حق شفعه وجود ندارد. افراز به معنی جداکردن سهم هریک از مالکین مشاعی از ملک مشترک می‌باشد. اگر می‌خواهید در مورد ملک مشاع و مفروز بیشتر بدانید، به اینجا مراجعه کنید.

۲- قابل تقسیم بودن مال
مال باید قابل تقسیم باشد؛ بنابراین شامل اموال غیرقابل تقسیم نمی‌شود. تا به این وسیله از ضرری که مالک سهم مشاع در اثر تقسیم متحمل می‌شود، جلوگیری شود. املاک قابل تقسیم به شرح زیر است:

-مطابق ماده ۵۹۱ قانون مدنی، املاکی که تقسیم باعث ضرر و زیان آن نشود.

-بر اساس ماده ۵۹۵ قانون مدنی، اگر با تقسیم، تمام مال از مالکیت بیفتد، تقسیم ممنوع می‌باشد.

-قابل تقسیم یعنی اینکه ملک مشاعی قابل افراز یا جدا کردن باشد، اگر مالی قابل افراز نباشد، حق شفعه در مورد آن ایجاد نمی‌شود، مانند آپارتمان، زیرا آپارتمان قابل تقسیم نیست.


۳-دو نفر بودن شرکا
اخذ به شفعه در صورتی به مال غیرمنقول تعلق می‌گیرد که بین دو نفر شراکت وجود داشته باشد؛ بنابراین چنانچه تعداد شرکا بیشتر باشد، دیگر حق شفعه وجود نخواهد داشت. یعنی در صورتی که مال غیرمنقول بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به چند نفر طی یک عقد بفروشد، شریک دیگر می‌تواند نسبت به تمامی آن سهم اخذ به شفعه کند؛ زیرا اگر تعداد مالکان بیش از ۲ نفر باشد، در مورد ایجاد حق شفعه معلوم نیست که از شرکای باقیمانده کدام یک حق اخذ به شفعه را پیدا می‌کند.

۴-غیرمنقول بودن مال
حق شفعه زمانی به وجود می‌آید که مال مشترک غیرمنقول باشد، یعنی مالی که نتوان آن را از محلی به محل دیگر منتقل کرد که ملک هم جزو اموال غیرمنقول به حساب می‌آید. چند نکته که لازم است در این مورد بدانید:

-شفعه ویژه املاک است و مواردی مانند سهام شرکت‌ها، طلا و جواهرات و خودرو را شامل نمی‌شود.

– در مورد بنا و درخت، زمانی حق شفعه به وجود می‌آید که بنا و درخت با زمین یا همان عرصه فروخته شود. اما چنانچه به طور مستقل به فروش برسد، شریک حق شفعه نخواهد داشت.

-مال غیرمنقول: مالی است که از محلی به محل دیگر نتوان انتقال داد و اگر منتقل شود، باعث خرابی یا نقص خود مال یا محل آن می‌شود.
– مال منقول: مالی است که انتقال آن از محلی به محل دیگر امکان دارد، بدون اینکه به خود مال یا محل آن خرابی وارد شود.

۵-بیع بودن معامله
معامله باید بیع باشد، یعنی خریدوفروش انجام شود؛ بنابراین شامل صلح، هبه (بخشش) و سایر معاملات نمی‌شود. پس اگر شریکی سهم خود را صلح کند، (یعنی کسی بدون گرفتن عوض مقداری از مال یا منفعت، مال خود را به کسی واگذار کند یا از طلب یا حق خود به نفع او بگذرد)، شریک دوم حق شفعه ندارد و این موضوع راه فراری است برای اینکه بتوان حق شفعه به وجود‌آمده برای شریک را از بین برد. اما اگر شفیع بتواند در مراجع قضایی ثابت کند هدف معامله بیع یا همان فروش بوده، ولی با عنوان صلح منتقل شده است، این حق برای او قابل اعمال خواهد بود.

لازم است بدانید که بیع فاسد یعنی خریدوفروشی که غیر قانونی و غیرشرعی باشد، باطل است و بیع نیست که در آن حق شفعه وجود داشته باشد.

۶- پس گرفتن ملک با همان مبلغ فروخته شده
تصور کنید شریک دوم برای گرفتن مال به سراغ مشتری یا خریدار می‌رود، ممکن است مشتری بخواهد مبلغی بیشتر از آنچه به فروشنده یا شریک اول داده عایدش شود، اما قانون اجازه این کار را به او نمی‌دهد و شریک هنگام استفاده از حق‌شفعه باید مبلغی را که خریدار پرداخته است، نه کمتر و نه بیشتر به او بدهد.

۷- فوری بودن حق شفعه
از لحاظ قانونی، آگاهی، علم و اطلاع شریک دوم از انجام معامله و آگاهی از وجود حق شفعه از جمله موارد فوریت است. اگر برای شما حق شفعه به وجود آمده است و می‌خواهید این حق را اعمال کنید، باید بدانید که این حق، فوری است، بنابراین درنگ و تاخیر در اخذ شفعه سبب از بین رفتن حقتان می‌شود. مهلت عرفی اجرای این حق معمولا از تاریخ آگاهی از وقوع معامله است.

در زمانی که برای شریکی حق شفعه به وجود آمد، می‌توان با پرداخت مبلغی که خریدار پرداخته است، سهم فروخته شده به او را تملک کرد. اقدام قانونی به این صورت است که طبق رای وحدت رویه صادرشده در دیوان عالی کشور و رویه قضایی، باید دعوا را به طرفیت خریدار و شریک با هم مطرح کرد تا از نظر حقوقی قابل استماع باشد.

۸-قابل اجرا نبودن حق شفعه در مورد اعیان و بدون زمین
بر اساس ماده ۸۰۹ قانون مدنی، هرگاه بیع راجع به اعیان و بدون زمین باشد، شامل حق شفعه نمی‌شود. یعنی حق‌شفعه در مورد ساختمان یا درخت خانه مشترک که بدون زمین آن فروخته می‌شود، به وجود نخواهد آمد.

۹-شریک باید تمام سهم خود را انتقال دهد
حق اخذ به شفعه برای شریک در صورتی ایجاد می‌شود که شریک دیگر تمامی سهم خود را به شخص ثالث انتقال دهد. در غیر این صورت، هر وقت قسمتی از سهم خود را واگذار کند، حق اخذ به شفعه برای شریک دیگر وجود ندارد، زیرا با اخذ به شفعه، زیان ناشی از درخواست افراز باقی خواهد ماند.

حق شفعه حق عینی است یعنی شخص بر مال حق پیدا می کند .

حق شفعه فوری است یعنی اول باید اظهارنامه داد تا فوریت از بین نرود البته در صورتی که نتوان حق شفعه را فورا اعمال کرد .

حق عینی تبعی (حق وثیقه )

همانطور که قبلا ذکر شد حقی عینی است که وابسته به یک حق دینی باشد یعنی اول می بایست یک حق دینی باشد بعدا حق عینی تبعی به وجود بیاید  در واقع حق عینی تابع یک حق دینی است .

فرض کنید یک طلبکار داریم و یک بدهکار ،طلبکار مبلغی را به بدهکار داده است و چون به بدهکار اعتماد ندارد یک وسیله ای را بعنوان وثیقه از بدهکار گرفته است مثلا فرش طلا و...

اولا طلبکار حق استفاده از وثیقه را ندارد زیرا هم وثیقه و هم منافع آن متعلق به طلبکار است .اگر بدهکار بدهی خودش را پس بدهد طلبکار می بایست عین وثیقه را به بدهکار پس بدهد و اگر بدهکار بدهی خود را نداد !طلبکار می تواند وثیقه را به دادگاه ببرد و از دادگاه تقاضا کند تا وثیقه را بفروشد و پول آن را به طلبکار بدهد .این را حق عینی تبعی می گویند .

یعنی طلبکار به تبع طلبش روی مال بدهکار حق عینی پیدا کرده است .

وقتی بانک ملک شما را وثیقه می گیرد روی ملک شما حق عینی تبعی دارد یا به عبارتی حق وثیقه دارد اما حق فروش ملک را ندارد چون سمتی ندارد .

حق عینی تبعی از سه طریق به وجود می آید :

الف – به موجب قرارداد

جایی که طلبکار با بدهکار قرارداد می بندد به این معنا که هر دو رضایت دارند و راضی هستند و بدهکار مال خود را به طلبکار می دهد که اسم این قراراد عقد رهن است پس راه اول ایجاد حق عینی تبعی رهن است (وثیقه قراردادی )

ماده ۷۷۱ قانون مدنی

رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین میدهد. ‌رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن میگویند.

ب – به موجب تصمیمات قضایی

رهن زوری نداریم .بدهکار حاضر نیست رهن بدهد و طلبکار هم چون نگران طلبش است می رود مال بدهکار را در دستگاه قضایی توقیف می کند(قرار تامین خواسته ماده 108 ق آد م)و از طریق داگاه یا از طریق اجرای ثبت در صورتی که سند رسمی باشد و زمانی که طلبکار مال را توقیف کند در واقع حق عینی تبعی نسبت به مال پیدا می کند .(وثیقه قضایی )

ج- به موجب  حکم قانون

گاها بدون اینکه طلبکار بخواهد قانون مال بدهکار را به وثیقه ی طلبکار در می آرود بدون اینکه اراده طلبکار و بدهکار وجود داشته باشد (وثیقه قانونی یا قهری )